Nebenkosten

Gesetzlich Grundlage

OR 257a und 257b

Begriff

Nebenkosten sind sämtliche mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängende Kosten (z.B. Heizkosten, Hauswartung, Wasser- und Abwasserkosten, Allgemeinstrom, etc.)

» Informationen zu Nebenkosten im Mietverhältnis

Abgrenzung

Keine Nebenkosten sind:

  • Verbraucherkosten
    • Kosten, die direkt beim Mieter anfallen
    • sind vom Mieter zu tragen
    • Beispiele: Stromkosten für Geräte im Mietobjekt, Telefonkosten, Kehrrichtsackgebühren, Gebühren zur Führung eines Gewerbes
  • die mit der Sache verbundenen Lasten und öffentlichen Abgaben
    • Kosten, welche aufgrund des Eigentums des Vermieters an der Sache entstehen
    • sind vom Vermieter zu tragen
    • Beispiele: Grundsteuern, Grundpfandzinse, verbrauchsunabhängige Kehrrichtgebühren, Erschliessungsbeiträge
  • Aufwendungen für Reparaturen und Ersatzanschaffungen
    • dienen der Erhaltung des vertragsgemässen Zustandes
    • werden durch den Mietzins abgedeckt
    • Wartungs- und Kontrollarbeiten sind demgegenüber nebenkostenfähig

Voraussetzungen

Damit der Vermieter Nebenkosten (zusätzlich zum Mietzins) verlangen kann, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Position muss nebenkostenfähig sein (vgl. oben „Abgrenzung“)
  • Nebenkostenposition muss besonders vereinbart worden sein
    • klare und konkrete Bezeichnung der einzelnen Positionen im Mietvertrag
    • ungültig wäre z.B. „Mieter bezahlt alle Betriebs- und Nebenkosten“

Folgen, wenn eine Voraussetzung nicht erfüllt ist

Nebenkosten gelten als im Mietzins einbegriffen. Somit hat der Vermieter diese zu tragen.

Zahlungsarten

  • Akontozahlungen
    • Vereinbarung eines bestimmten Betrages (pro Monat/Quartal)
    • Vermieter muss jährlich über die Nebenkosten abrechnen
    • Mieter hat den Saldo zu begleichen resp. erhält diesen zurück
  • Pauschalzahlungen
    • Vereinbarung eines bestimmten Betrages (pro Monat/Quartal)
    • Betrag muss dem Durchschnittswert der letzten drei Jahre entsprechen
    • mit Bezahlung des Betrages sind die Nebenkosten beglichen (keine Abrechnung nötig)
  • Direktzahlungen
    • Mieter bestellt und bezahlt z.B. das Heizöl selber (sinnvoll, wenn eine ganze Liegenschaft vermietet wird)

Zahlungstermin

  • Akonto- und Pauschalzahlungen sind analog zu den Mietzinsen fällig
  • mangels anderer Abrede wird der Saldo einer Nebenkostenabrechnung 30 Tage nach Erhalt der Rechnung fällig

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